一次性还清房屋贷款

(image get from : http://www.nightingalebenefits.com/buying/a-mortgage-in-your-future/)



年终公司给我发了股息，等这笔钱等到我颈都长了，
感谢公司在伙伴的领导下，业务稳健成长，才能给股东们年年都有大大可观的股息收入。

股市动荡，我因为先前买股买大了，几乎满仓在股市里，这笔公司股息，来得好时候。
我小笔捞低加码一些持有股项后，剩下的因为想到股市里很多不确定，
不想再次大笔入市，又不想资金闲置，因此决定一次性还清房贷。
解决债务一直也是我理财里的关键目标之一。

这一篇文章主要是留个记录和教导一次性还清房屋贷款的步骤的注意事项。
我自己本身是在2018年11月尾启动整个程序的，所以在整个完成后才想到写下这一篇文章。
我有两个房贷，共RM2.3mil，一份现居房子在马来西亚渣打银行MortgageOne，
另一份两年前刚买的新公寓（Sunway Mont Residences），还在在马来西亚大华银行Home Financing-i。
选择一次性还清在马来西亚渣打银行的现居房子房贷，因为那一份贷款比较长时间了，
都供期了一段时间，当初买的MRTA只买10年，利息4.5%；
而新的MRTA 23年，虽然利息4.58%稍贵，但如果一次性还清刚买的公寓的话，我怕马来西亚税收局找上我。
所以先还旧的那个。

决定之后，
1）申请Redemption Statement Letter
打电话给银行房贷部门，或是到银行任何分行，告诉他们要一次性还清房贷，填表签名申请Redemption Letter。
大约等一个星期的时间，银行会通过邮寄方式，寄到你的地址。（我星期二提出申请，大约三天星期五就收到了）
里面基本上是计算出你尚欠银行多少钱，以及银行的费用，并注明有关数额在几时截止日期前有效。

2）存入数额
收到Redemption Letter后，自己大约核算所有尚欠的数额后，根据信件内的数字，就开了一张支票（余额 + 其他费用）并存入房贷户口。

3）通知银行，拿Release Letter
过账后，你必须自行用电话通知银行你已经存入了相关数额。
但在这里我打渣打银行的客户号码，打到我火都来，
又麻烦，又慢，等候时间又长，我打了很久都等候不到，最后随便按一个键抓到一个不是Mortgage的客服来骂。
后来那个客服拿了我的联络号码，答应之后会替我跟进，同时让房贷部门的同事联络回我，方才息怒。
大约一个小时后，银行给我回了电话，确定了Early Settlement的要求。银行开始执行，
并大约要等一个星期时间，银行会出一份Release Letter邮寄到我的地址，标明我已经偿还所有的房贷余额了。

4）Discharge Letter & Insurance Premium Refund
收到银行寄来的Release Letter后（也叫Confirmation on Loan Fully Repaid/Redeem），
i） 联络自己的律师，把当初的地契副本和Release Letter电邮给律师。
律师会替你发Discharge request给银行，同时转名要回房子地契。这里律师费用大约马币800。
当然，在那之前，律师会让你签授权书（Letter of Authorization）。
整个耗时会看你本身的律师工作效率和银行的回复速度，大约一个月内就可以完成了。
（我截至目前的Stage，还在等律师和银行的消息，相信农历新年前就可以拿到屋契。）

ii） 联络你的保险公司，
这里其中包括MRTA/MLTA和Fire Insurance这两个保险。当初都是你付钱买的，但有人或房子什么事，受益人时银行。
所以既然还清了贷款，你就可以联络相关的保险公司，这样如果你还有Balance Premium的话，你就会领会保险公司的退款。
（你买房时也同时一次性买了20年的MRTA保单，受益人是银行。但最后可能用10年时间你付清了，所以可以拿回剩余10年的余额）
根据银行的说法，一般上用户付清贷款后，就自动替你通知相关保险公司，但是我还是建议你自己去查询。
要求回退余额。只是这里就得看保险公司的态度和他们得速度了。



还清贷款后，如沿用一般我们对上市公司的算法，目前我的个人财务内的Gearing Ratio暂时从73.5%拉低至剩下28.1%。
而每月平均的贷款分期付款对比收入从25.6%降至11.5%。意为着未来每个月我将拥有更多的现金流。
虽然没有了大剌剌一笔钱做为应急或投资用途，感觉有点可惜，但钱毕竟没有花在不该花的地方，
往另一方面想的话，财务上成功减少了贷款，增加了每月现金流。无债一身轻。
虽然暂时还没达到无债的地步，但是少了一百万的债务，可喜可贺，



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